독일 집 구매 에피소드1: 수상한 Makler와 집주인

독일에서 집을 사려고 동분서주한 지 7개월, 드디어 나와 띤군이 둘 다 마음에 들어 하는 (두 번째)집을 찾았다.

바로 하이델베르크에서 30km정도 떨어진 에버바흐Eberbach에 있는 70m2짜리 아파트.

부동산 아저씨(Makler마클러)와 방문 약속을 잡고 기차 스케줄을 확인하자 이런.. 우리 집에서 그쪽으로 가는 기차 노선이 중간 지점부터 죄다 취소돼버렸다. 이유인즉슨, 기찻길 수리… (고장 잦고 스케줄 안 지키기로 유명한 독일 철도!) 기차 대신 버스를 운영한다는데, 당연히 기차보다 오래 걸릴 수밖에 없다. 원래 40분이면 갈 것을 딱 두배가 걸려서 1시간 20분이나 가야 한다. 임신해서 몸도 무거운데 타이밍 하고는..!

부동산 아저씨에게 전화했다. 우리가 이러이러해서 약속을 조금 미뤄야겠다고 하니 놀랍게도 우리를 차로 데리러 오겠단다. 엥? 에버바흐에서 하이델베르크까지요? 왔다 갔다 한 시간이나 걸리는뎁쇼?? 그건 제가 죄송해서 안 되겠다고 했다. 그랬더니 도착하는 에버바흐 기차역에서 우리를 차로 픽업해주시겠단다. 거 참.. 독일에서 이런 친절함이라니! 속으로 살짝 의아하긴 했지만 뭐, 좀 유별나게 친절한 독일분인가보다 하고 흔쾌히 기차역 픽업을 부탁드렸다.

에버바흐 기차역에 도착하자 부동산 아저씨와 집주인 아주머니가 함께 나와있었다. 집으로 가는 차 안에서 두 분 간에는 장난 섞인 스스럼없는 대화가 오갔는데, 두 분이 꽤 친한 사이인 듯했다. 집에 막 도착할 때 즈음 부동산 아저씨가 대뜸 제안하기를, 방문이 끝나면 자기도 하이델베르크 방향으로 가니 우리를 시내까지 태워다 주겠단다. 한 번도 아니고 몇 번이나 이렇게 호의를… 너무나 감사한 일이지만 한편으로는 이런 호의가 참으로 생소하고 이상했다. 멕시코도 아니고 독일에서, 그것도 친분이 있는 분도 아니고 그냥 집 보러 갔다가 만난 부동산 아저씨가 말이다.

집 앞 차고에서부터 부동산 아저씨의 설명이 시작됐다. 근데…아저씨랑 아주머니, 설명하다 말고 틈틈이 수다에 농담에, 오디오가 빌 틈이 없다. 게다가 목청은 또 왜 그렇게들 좋은지, 쩌렁쩌렁한 아저씨의 농담에 으하하하 터지는 아주머니의 웃음소리가 뒤섞여 얼마나 정신 사납던지! 그런 덕에 나는 도저히 집에 집중을 할 수가 없었다. 멀리서 힘들게 온 만큼 한 번에 구석구석 잘 보고 가야 하는데…

“저 죄송한데요, 저희 집 보러 왔는데 두 분 너무 시끄러워서 집중이 안되걸랑요? 조금만 조용히 해주실 수 있으세요?”…..라고 *가지 없게는 차마 말 못 하겠고…..

아니나 달라, 혹시나 해서 위를 쓱 올려다보니 친절한 우리 띤군은 부동산 아저씨의 농담에 웃고 맞장구치느라 지하창고Keller를 보는 둥 마는 둥 하고 있었다. 이렇게 주의 산만해가지고는 집에 하자가 있어도 제대로 못 보고 말 것이 분명했다.

그러다 번쩍 든 생각, ‘이게 어쩌면 다 의도된 것일 수도 있어…나라도 정신 바짝 차려야지’

정신 사납고, 그래서 방문 자체의 목적이 방해받는 느낌에 약간 불쾌하기까지 했던 경험과는 달리 집 자체는 기대한 것 이상이었는데, 특히 발코니에서 보는 뷰는 환상 그 자체였다. 거실에 들어서자마자 ‘우와..!’ 하고 탄성이 절로 나오는 파노라마는 말 그대로 장관이었다.


집을 둘러보고 멋진 발코니 뷰를 배경으로 빙 둘러앉았다. 주인아주머니가 얘기하기를, 우리가 이 집에 적격인 사람들인 것 같으니 우리가 꼭 이 집을 샀으면 한다고 했다. 좋게 봐주신 건 감사하지만 어딜 봐서 그렇게 생각하신 걸까 의아했다. 우리가 곧 첫 아이를 갖게될 젊은 부부라서 그랬을까? 그보다는 현지 물정 모르는 외국인이라서? 그것도 그렇지만, 셀러 쪽에서 먼저 이렇게 직접적인 호감을 표하는 것도 처음이라 당황스럽기도 했다.

결론적으로 집이 마음에 든 나와 띤군은 조심스레 가격 흥정의 운을 띄웠다.

“저, 가격은 이미 이걸로 정해진 건가요? 아님 흥정이 가능한가요…?”

그랬더니 우리 눈앞에 너무나도 황당한 장면이 펼쳐졌다. 부동산 아저씨가 우리 질문에 대답하는 동안 아저씨 뒤에 서 있던 주인아주머니가 우리한테 가격을 깎으라고 비밀스럽게 손사인을 보내는 게 아닌가! 아니, 집주인이 집 판다고 부동산 아저씨를 고용해놓고서는 아저씨 등 뒤에서 가격 흥정을 부추기는 경우가 어디 있나? 이 어처구니없는 상황을 어찌 이해한담? 참 여러모로 이상하고 수상한 집이다.

어쨌든, 흥정이 가능하다는 건 잘 알겠고, 이제 집에 관련된 서류들을 보내달라고 할 차례였다.

독일에서는 아파트Eigentumswohnung를 살 때 기본적으로 확인하는, 아니 구매자 입장에서 불이익을 예방하기 위해 꼭 확인해야 하는 서류들이 있는데, 얘기 나온 김에 잠깐 정리해보자면


독일에서 아파트Eigentumswohnung를 살 때 확인해야 하는 서류

  1. 토지대장부Grundbuchauszug : 집의 소유자와 집을 담보로 한 대출이 있는지 알 수 있다.
  2. 입주자 권리•의무지침서Teilungserklärung : 아파트 내 개인 소유물과 단체 소유물을 구분하고, 입주민 간에 지켜야 할 의무, 특히 수리, 보수 비용을 누가 얼마큼 부담하는지 등이 나와있다.
  3. 지난 아파트 공과금 영수증Nebenkostenabrechnung : 물세, 난방비, 건물 보험료, 아파트 관리비, 쓰레기 수거비 등이 얼마나 지출되고 있는지 볼 수 있고, 지난해에 어떤 것들이 수리, 보수됐는지도 볼 수 있다. 보통 지난 2~3년 치 영수증을 받는다.
  4. 아파트 지출계획 Wirtschaftsplan : 올해 또는 오는 해의 아파트 전체의 지출계획을 볼 수 있다.
  5. 아파트 합동 예비금 정산서Instandhaltungsrücklage : 독일 아파트에서는 보통 입주민들이 다 같이 돈을 부어서 합동 예비금을 만드는데, 이걸로 미래에 있을 큰 수리, 보수 비용(아파트 난방시설, 지붕 등의 수리)을 충당한다.
  6. 입주자 회의기록Versammlungsprotokoll : 1년에 한 번 입주민들이 모여서 아파트 행정이나 수리, 보수 등에 대해 결정하는 회의. 앞으로 큰 비용을 치러야 하는 수리, 보수 계획이 있는지, 입주민들 간에 의사 결정은 원활하게 되는지, 혹 분쟁은 없는지도 엿볼 수 있다. 이것도 보통 지난 2~3년 치를 받아본다.
  7. 건물 난방효율증서Energieausweis : 아파트 건물의 단열 정도를 알 수 있다. 평가가 낮을수록 난방비가 비싸질 것을 고려해야 한다.

서류들은 집의 상황에 따라 덜 준비됐을 수도, 추가되는 서류가 있을 수도 있다. 보통은 집을 둘러보고 나서 구매에 관심이 있다고 하면 부동산 쪽에서 서류들을 이메일로 보내주는데, 부동산에 따라서 집을 보기 전에도 서류를 받아보는 경우도 있다.


“저 그럼, 토지 대장부랑 입주자 권리•의무 지침서랑 공과금 영수증이랑 입주자 회의기록 등 서류들을 좀 볼 수 있을까요?”

근데 돌아온 답변이, 우리가 집을 사겠다고 확답Kaufzusage을 먼저 하면 서류를 보내주겠단다. 흠.. 이제까지 수많은 집을 보러 다녔지만 판매자 쪽에서 이렇게 나온 적은 한 번도 없었는데 말이지..

“근데.. 저희 은행에 대출 신청하는 것도 토지 대장부랑 입주자 권리•의무 지침서가 있어야 가능한데요.”

대출 사정을 얘기하니 우선 보내줄 수 있는 서류들부터 보내주겠단다. 의아하긴 했지만 우선은 알겠다 했다. 며칠 고민해보고 구매할 확신이 서면 연락하기로.

…………..근데 이게 서류를 둘러싼 골치 아픈 줄다리기의 시작일 줄이야………..


이틀 뒤, 부동산 아저씨한테 전화해 집을 사고 싶다고 했다. 아저씨의 기쁨과 흥분이 전화기 너머까지 느껴졌다. 그러면서 이메일로 서류를 몇 건 보낼 테니 보고 사인해서 보내달란다. 알았다 하고 날아온 서류를 보았다. 구매의향서Kaufzusage, 계약서 준비에 필요한 구매자 신상정보 Datenliste für Notar, 그리고…문제의 계약 공증인 의뢰서Notarauftrag가 있었다.

계약 공증인 의뢰서Notarauftrag를 보니 이런 문구가 나와있었다.

‘이 문건을 공증인한테 보낸 날로부터 4주 안에 구매 계약서를 체결Notartermin(노타 테어민)해야 한다.’

어라, 우리 아직 집 서류도 다 못 받아봤는데 계약 날짜Notartermin부터 잡는다고? 이게 뭐지 싶은 마음으로 인터넷에 폭풍 검색하기 시작했다. 공증인 의뢰서의 목적..효력… 예상했던 것과 마찬가지로 이 의뢰서를 공증인에게 보내게 되면 ‘매매계약 날짜Notartermin’를 잡는 것과 동시에 계약서 준비에 돌입하게 되는 것이었다.


공증인 의뢰서nOTARAUFTRAG와 노타 테어민nOTARTERMIN

의뢰서를 받아 든 공증인은 판매자, 구매자와 논의해 매매계약 날짜Notartermin를 정하고, 계약서 초안 작성에 돌입한다.

여기서 이 ‘매매계약 날짜’, 그러니까 노타 테어민Notartermin은 독일에서 집을 거래할 때 ‘판매 완료’와 비슷한 의미로 쓰이곤 한다. 집을 보러 다니다 보면 부동산 쪽에서 ‘이 집은 이미 노타 테어민이 잡혔어요~’할 때가 있는데, 이건 대략 ‘이 집은 이미 팔린 거나 다름없으니 다른 집을 알아보셔요~’라고 하는 것과 마찬가지다. 공증인과 날짜를 잡는 순간, 구속력 있는 (그러니까 취소할 시 돈이 드는) 어느 정도의 ‘거래 의무’가 생기기 때문이다.

비용이 청구되는 부분은 바로 계약서 초고 비용이다. 노타 테어민을 잡고 나서 계약이 무산되면 공증 비용(집 가격의 1.5%)은 지불하지 않아도 되지만, 계약서 초안 작성에 대한 비용은 치러야 한다. 그럼 이 비용은 누가 치를까? 잘은 모르지만 아마도 매매를 철회한 쪽이 아닐까.

이렇다 보니 판매자들 중에서는 구매 의사를 밝힌 사람이 나타나도 노타 테어민을 잡기 전까지는 다른 사람들한테 계속 문의도 받고, 집도 계속 보여주는 분들이 많다. 우리나라로 치자면 이 노타 테어민이 ‘부동산 계약금’ 같은 역할이랄까. (독일에서 집 매매 시 계약금을 요구하는 경우는 못 봤다. 검색해보니 법률적인 부분 때문에 판매자 측에서 선호하지 않는다고 한다.)

그럼 계약서 초안 비용은 얼마나 할까. 하이델베르크에 있는 공증인 사무소 한 곳에 연락을 해봤다. 계약 무산으로 인한 초안 비용을 물으니, 우리가 사려고 하는 아파트의 구입가에 따라 800유로 정도가 나올 거란다. (초안 비용은 집 가격에 비례한다는 이야기)


부동산 아저씨에게 공증인 의뢰서를 제외한 나머지 서류들을 작성해서 회신하고 전화를 걸었다.

“아시겠지만, 은행에 대출 신청할 때 토지 대장부Grundbuchauszug와 입주자 권리•의무 지침서Teilungserklärung를 내야 해요. 어제 보내주신 입주자 지침서는 아무리 봐도 내용이 비는 것 같은데, 풀버전으로 보내주시겠어요? 토지 대장부와 함께요. 그리고 다른 서류들도 아직 안 보내주셨어요…”

집 서류들을 보내달라고 다시 한번 얘기하자 부동산 아저씨는 갑자기 집 매매 과정을 스텝 바이 스텝으로 장황하게 설명하더니, 그렇게 돌고 돌아서 결국은 노타 테어민을 잡아야지만 보내줄 수 있다고 한다.

지난 7개월 동안 수많은 집을 보러 다녔지만 이런 적은 단 한 번도 없었다. 게다가 대출 최종 승인을 받으려면 저 서류들을 은행에 꼭 제출해야 한다. 당연한 얘기지만, 대출 인가도 안 났는데 계약 날짜(노타 테어민)부터 잡을 수는 없는 노릇이다. 혹여나 대출 인가가 안 나면 애꿎은 계약서 초고 비용만 치르게 될 수도 있기 때문이다. 나중에 대출 상담사에게도 물어보니, 이는 매우 일반적이지 않은 방식이며, 우리에게 셀러의 요구대로 하지 않는 것이 좋다고 조언했다.

어렵게 이야기한 끝에 대출 승인에 필요한 토지 대장부Grundbuchauszug와 입주자 권리•의무 지침서Teilungserklärung만이라도 먼저 공증인을 통해 떼기로 했다. (공증인한테 서류 떼는 것만 따로 의뢰할 수 있고, 15유로 정도 든다) 부동산 아저씨도 알겠다고 해서, 우리가 알아본 공증인 연락처를 아저씨에게 보냈다.

아, 집 서류받는 게 이렇게 어려울 줄이야!


그로부터 며칠이 흘렀다. 부동산 아저씨한테 집 서류는 어떻게 돼가는지 물으니, 공증인한테 연락은 취해놨는데 아직 답장이 없단다. (대출 상담사한테 듣기로 공증인Notar을 통해 토지대장부Grundbuchauszug와 입주자 권리•의무지침서Teilungserklärung를 떼는 건 하루, 이틀이면 가능하단다)

일주일이 지났다. 다시 한번 문자를 보냈다. 이번엔 토지 대장부 Grundbuchauszug와 입주자 지침서Teilungserklärung를 콕 집어 물어보니 황당한 답변이 돌아왔다. 공증인에게 서류를 신청하지 않았다, 그건 계약 날짜를 잡고 나면 보내주겠단다. 엥?? 우리 저번에 통화로 얘기 다 된 거 아니었어요?? 혹시 말로 주고받은 건 오해가 있을 수 있으니 통화가 끝나고 이메일로 한 번 더 확실하게 적어 보냈는데 이 무슨 뒷북치는 소리란 말인가? 게다가 공증인에게 이미 연락을 취했다고 하지 않았는가?

커뮤니케이션의 오류였든 부동산 아저씨의 의도였든 간에 그 이유를 떠나서 현 상황을 정리할 필요가 있었다. 나와 띤군은 고민 끝에 부동산 아저씨에게 장문의 진지한 이메일을 적어 보내기로 했다. 전화로, 이메일로 이미 여러번 얘기했지만 이번이 마지막이라고 생각하고 우리가 어떤 서류들이 필요하고, 왜 이것들이 필요한지를 조목조목 정리해서 보내기로 했다.

다음 날 바로 답장이 왔다. 아저씨는 우리 이메일이 불쾌했나 보다. 어쨌든 그의 답변의 요지는 요지부동, 계약 날짜를 잡아야지만 서류를 보내주겠다는 거였다.

그래서 우리는 이제 거래를 정리할 마음으로 ‘그렇다면 우리도 할 수 없다, 서류도 안 보고, 대출 승인도 못 받고 집을 살 수는 없다, 우리 말고 다른 사람이 이런 조건에도 불구하고 집을 사겠다고 한다면 그분에게 집을 파시라’ 대략 이런 내용으로 답장을 적어 보냈다.

그러자 다음 날 아저씨에게 답장이 왔는데, 어이없게도 토지 대장부가 떡 하니 이메일에 첨부돼있었다. 그리고 그날 저녁 집주인 아주머니한테 전화가 왔다. 부동산 아저씨에게 듣기를, 우리보다 더 높은 가격을 제시한 사람들이 나타났다는 것. 그러면서 우리 보고 가격을 높일 의향이 있냐고 물었다. 아무리 생각해도 타이밍이 너무 절묘했다. 우리가 거래를 접을 각오로 강하게 나가자마자 보내져온 토지 대장부나, 하필이면 딱 그때 나타난 경쟁 입찰자들이나.

새 입찰자들이 얼마나 더 높이 불렀나 물어보니 우리보다 만 유로나 더 불렀다고 한다. 그래서 우리는 정중히 추가 입찰 의사가 없음을 알리고는 거래를 접었다.

그렇게 두 번째로 우리 집이 될 뻔했던 이 집은 우리에게 불신과 좌절감, 씁쓸함 등을 남기고 떠났다. 그래도 적어도 이번 일을 겪으면서 배운 게 있지 않느냐며 스스로를 위로해본다.

그나저나, 아직까지도 부동산 아저씨가 왜 서류들을 안 보내주려 했는지는 이해할 수 없는 미스테리다. 멀쩡한 회사 웹사이트도 있고 구글 리뷰도 좀 있는 것이 불법 회사인 것 같지는 않았는데 말이다. 그리고 독일에서는 거래 공증인Notar이 중간에서 불법 사항들을 미리 가려내주기 때문에 사기 당할 일은 거의 없다고 한다. 아저씨가 한 두번 거래를 해온 게 아닐텐데 기본 절차까지 무시하면서 계약 날짜부터 못 박으려고 했던 건 참으로 알 수 없는 일이다. 사건은 종결됐지만 범인은 못 잡은 그런 찝찝한 느낌이랄까.

참 만만치 않은 독일에서 집 사기, 이런 황당한 경우도 있다는 걸 공유하고자 이번 글을 올린다. 내 집 마련을 꿈꾸는 모든 분들, 화잇팅하시라!

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