미국에서 집사기 Part one – Zillow를 통해 부동산 시장 파악하기

작년 12월16일, 우리는 모든 재정적, 법률적 심사 끝에 처음으로 산 집으로 이사간 날인 closing date, first-time homebuyers가 된 첫날이다. 30년간 고정 모기지 (30 years fixed mortgage rate)가 최저 3% 미만을 기록하면서 판매자 시장 (seller’s market) 으로 변해 미국 부동산 시장이 많이 들썩였다.

코로나로 인해 뉴욕 시민들은 교외로 많이 이사가면서, 근처인 코네티컷주에 집을 많이 샀다. 얼마전 우리 집 근처에 이사온 뉴요커를 만났고, 또 나의 친구는 뉴욕에서 온 가족이 집을 직접 확인하지 않은채 자기 동네에 유명한 유령의 집을 구매해서 이사갔다고…👻 친구 말로는 전주인이 그 집에 산지 2년도 안되 이번 기회에 더 높은 가격에 집을 성공적으로 팔았다고 했다. 이런 시장에는 좋은 매물들이 많이 나와있지만 또 나쁜 매물들도 많이 나와있어서 조심해야 된다.

에이전트에 의하면 이런 발 빠른 사장속에 사람들은 충동 구매를 이기지 못하고 이자율이 낮다고 해서 훨씬 높은 가격에 집을 산다고 했고, 나중에는 집을 사고나니 많은 문제점들을 발견하면서 자책을 하는 “구매자의 후회” (buyer’s remorse)를 겪고 손실을 입으면서도 되파는 경우가 많다고 했다. 

대부분 사람들에게 집 사는 것은 인생에서 가장 큰 구매가  될 것이다. 집을 사는 그 두달의 과정을 거치면서 남편과 나는 내내 걱정하고 불확실했다. 특히 남편은 스트레스성 폭식해서 5킬로 이상 쪘다는 실화… 되돌이켜보면 그때는 많이 불안했지만 지금은 정말 잘한 선택이라고 생각한다. 미국에서 집을 살때 스스로에게 좀더 확신을 줄 수 있는 팁을 공유해본다. 

온라인 부동산 어플을 통해 긴 시간을 두고 미국 부동산 시장의 흐름을 파악해왔다. 미국에서는 한국의 네이버 부동산, 직방, 다방 처럼 부동산 정보 플랫폼 Zillow, Redfin, Realtor가 있다. 코네티컷에 이사온지 3년밖에 안됐지만 남편과 나는 2년전부터 집 살 계획을 하면서 Zillow를 통해 관심있는 지역에 어떤 매물들이 있는지 매일 확인했다. 그리고 어떤 지역에 어떤 매물들이 많이 팔렸는지도 확인하면서 부동산 시장을 파악해왔다 (Zillow에서 “Sold”를 누르면 최근 일년간 팔련던 집들이 지도에 노란접으로 뜬다). 인터넷 통해 서치하는것도 중요하지만 주변에 아는 친구, 동료들, 특히 그지역에 평생 살고 자란 현지인들에게 다양한 의견과 조언을 듣는 것도 매우 중요하다. 부동산 업체의 추천을 통해 최신 매물을 확인 할 수도 있겠지만 그 업체들이 세팅한 필터는 가끔식 좋은 매물을 놓칠때가 있다.

우리는 동네 몇 군데를 search를 할때 최신으로 검색 설정하고 (Sort By “Newest”) 최근에 올라온 매물 위주로 살폈다. 좋은 매물은 금방 팔리기 때문에 잠깐 온라인에 홍보하고 사라진다. 우리 집 같은 경우 매물이 온라인에 홍보되자마자 그 날 여러 오퍼를 받았고, 4일만에 입찰을 마감했다. 집이 얼만큼 주목 받는지 또 확인할 수 있는 방법은 그 리스팅을 누르고 “Overview”하에 “Time on Zillow,” “Views,” “Saves”를 보는 것이다. 사람들이 집에 관심이 많으면 단기간에 View수랑 Save수가 상대적으로 높다. 우리 집 같은 경우 1주일도 안되 뷰수가 3,000 이상, 세이브가 150 이상이었기 때문에 좀 더 확신이 있었던 것 같다. 집이 계약 됐으면 “Under Contract” (계약중) 이라고 적혀있고, 만약에 관심있는 집이면 저장해두는 것도 좋다. 그러면 비슷한 유형의 매물이 계속 추천되기 때문이다.

“Facts and Features”로 가면 그 집이 몇년도에 지었는지, 면적, 방과 화장실 몇개, 집 레이아웃 등좀 더 자세한 정보를 찾아불 수 있다. 가장 먼저 눈에 띄는 건 사진들. 사진들을 보면서 집의 구조와 분위기를 파악한다. 참고로 미국에서는 오래된 집들이 많다. 집이 오래 됐다고 해서 집의 가치가 절대적으로 하락하지 않는다. 집이 좋은 위치에 있고 좋은 주인을 거쳐 몇년간 renovation을 해서 잘 관리가 되있다면 가치가 높게 평가된다.

만약에 집이 60일이상 (“Time on Zillow”) 올라가있을 경우 그집이 왜 안팔렸는지 체크할 필요가 있다. “Price and tax history”에서 실마리를 찾을 수 있는데 집이 언제 listing됐고, 마지막으로 언제, 얼마에 팔렸는지 그 기록들이 다 뜬다. 집을 여러번 listing을 했고 가격을 여러번 떨어트리면 집이 잘 안팔린다는 뜻인데, 구조적인 문제가 있거나 실제가치에 비해 너무 비싸다가 주된 이유다. 집이 1-2년도 되지 않아 훨씬 높은 가격에 되팔렸으면 flipper’s home (시장 평균보다 저렴한 가격에 부동산을 사서 리모델링한 집)일 가능성이 높다. Flipper’s home을 주의해야 되는 이유는 많이 손상됐거나 안좋은 과거가 있는 집을 낮은 가격에 사서 이익 극대화를 하기 위해 최소한의 비용을 사용하여 리모델링을 하고나서 훨씬 높은 가격에 되파는 경우가 많다. 아래의 집은 전형적인 flipper’s home의 케이스다.

마지막으로 관심있는 집 주변에 다른 집들의 가치와 비교를 한다. 그 동네에 있는 주변 집들의 구조와 가격을 참고하면서 오퍼를 낼때 약 얼마정도의 매매가치를 정해야 되는지 도움이 된다. Zillow에서 왼쪽 지도를 확대하면 그 동네에 있는 집들의 평가된 가치가 나온다. 이 가격들은 Zestimate (Zillow Estimate)라고 해서 그 동네의 평균가치, listing 가격, 집 정보, Zillow에 얼만큼의 관심을 가졌지 등 데이터 포인트를 고려한 알고리즘을 통해 측정한 가격이다. 우리는 집 사고나서 Zestimate이 3달안에 만불 이상 올랐다. 단기간에 부동산 가치가 오른걸 보면 이 집을 너무 잘 샀다는 생각이 들고, 부동산 버블 없이도 집의 가치가 높게 평가 될 수 있다는 확신이 좀 더 생겼다.